Le crédit à 50 ans, nouvel espace de liberté ou endettement à perpétuité ?

C’est à première vue un produit qui pourrait essuyer toutes les critiques : on s’endette à vie, les intérêts sont très chers, on paie trois fois la dette, etc... Toutefois, dans un marché où les prix d’achat sont très élevés, le crédit à 50 ans permet à des jeunes d’accéder plus tôt à la propriété plutôt que d’attendre en louant et en capitalisant. La plupart du temps, ils rembourseront le prêt bien avant l’échéance. C’est un premier pas dans un parcours de propriétaire.

Qui emprunte sur 50 ans et pourquoi ?
Le crédit sur 50 ans n’est pas une anticipation d’une hausse prochaine (ou lointaine) des taux d’intérêt, ou d’un taux d’effort des ménages qui aurait atteint son plafond. C’est une offre complémentaire à l’offre concurrentielle classique, mûrement « marketée » pour des accédants dont les revenus ne correspondent pas aux critères requis par les banques. Empruntis propose ainsi le produit pour tous les profils un peu atypiques, par exemple des intermittents du spectacle, qui ne trouvent pas de solutions dans les banques traditionnelles. Pour Fabrice Rousseau, Directeur du Développement d’Empruntis, « c’est une offre solution plus qu’une escalade dans la compétitivité ».

Les experts
L’espagnol Kutxa, l'anglo saxon Bear Immo, et les français de BNP Paribas (BNP) Invest Immo sont sur ce marché les interlocuteurs incontournables des opérateurs et courtiers de la place. Car, au-delà d’un produit d’appel, le crédit à 50 ans est un produit qui a sa clientèle et sa rentabilité propre. Mais les banques françaises, et cela n’étonnera personne, restent assez frileuses sur le sujet, le mot d’ordre restant de ne prêter qu’aux riches…

Combien ça coûte ?
Beaucoup plus cher ! Chez Cafpi, pour 150 000 € empruntés à taux révisable, vous rembourserez en moyenne 1100 € chaque mois sur 15 ans, 750 € sur 30 ans et 650 € sur 50 ans. Soit de 198 000 à 390 000 euros ! A des taux linéaires différents bien sûr, 4,05% fixe par exemple sur 20 ans et 4,90% révisable non capé.
L’intérêt du crédit à 50 ans se situe donc ailleurs. Pour 1 000 € de remboursement mensuel, vous allez pouvoir emprunter 195 000 € sur 30 ans et 225 000€ sur 50 ans, soit 15% de plus : un écart qui peut, à lui seul, justifier le choix de ce produit. D’autant que le choix de la mensualité est proportionnel à vos revenus mensuels nets : 2 000 € de revenus mensuels nets suffisent pour emprunter 650 € sur 50 ans là où il faut 3 300 € de revenus mensuels nets pour emprunter 1 100 € sur 15 ans. Autrement dit, sur 50 ans vous empruntez plus, plus cher, avec moins de revenus. L’idée est mensuellement de payer moins pour avoir un meilleur confort de vie général.

« C’est une solution chère, un peu risquée, qui correspond plus à des gens qui ont vraiment besoin pour des raisons diverses d’acheter et à qui cela peut permettre de mettre le pied à l’étrier » analyse Fabrice Rousseau d’Empruntis. Mais attention, « ces produits ont beaucoup de subtilité dans leur fonctionnement et il est nécessaire pour l’emprunteur d’être bien conseillé dans le processus de choix. D’où la nécessité de bien choisir son prestataire avec des conseillers spécialisés »

Ce n’est qu’un début…
…car en pratique la situation de l’emprunteur est susceptible de se modifier dans un délai plus court que celui de l’emprunt. Soit parce ce que l’emprunteur est jeune, qu’il réalise une primo accession, que ses revenus et son patrimoine sont en devenir et qu’il va très vite pouvoir reconsidérer l’emprunt, comme prévu dans les clauses. Soit parce que l’emprunteur est beaucoup plus âgé - il n’y a pas de plafond légal de limite d’âge à souscrire sur 50 ans -, et que la formule correspond à une solution transitoire assortie d’une assurance emprunteur en cas de décès, pour permettre une éventuelle transmission du bien. Pour autant il y a donc une autre logique d’analyse, économique et patrimoniale. Mais aucune banque ne prendra un risque déraisonnable.

Héritage culturel ?
Le choix d’un crédit à 50 ans a une dimension culturelle ; il s’agit pour l’emprunteur de décider s’il veut laisser un bien immobilier en héritage avec dette, comme à l’étranger, ou sans dette comme c’est majoritairement le cas en France. « Le banquier exige l’assurance emprunteur parce qu’il ne veut pas avoir à courir après les héritiers. L’absence d’assurance emprunteur permettrait de faire baisser le montant de remboursement annuel dans une fourchette de 0,50 à 3% qui vient s’ajouter au taux d’intérêt du prêt » souligne Philippe Taboret, Directeur marketing de Cafpi, créateur de l’offre de crédit pour tous.

Tout locataire (logement, commerce, terre agricole, garage...) doit verser un loyer, assumer les charges locatives... Le point sur la prescription en la matière.

Après cinq ans, les décomptes des loyers, charges et indexations sont définitifs. A vérifier quand vous recevez un mandat de gestion (bail en cours).

Retenez que le taux réduit de TVA est applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur un local achevé depuis plus de deux ans, principalement affecté à l'habitation.

Le "micro-foncier" est simple et peu contraignant. Cependant, calculez toutes vos charges de l'année : si elles sont supérieures au bénéfice de l'abattement de 30 %, l'option pour le régime réel est à envisager.

Beaucoup d'investisseurs ont été dirigés vers le neuf par les dispositifs de défiscalisation. Mais investir dans un logement ancien et occupé est avantageux ...

Au-delà de la décote, l'investissement dans un immeuble occupé est souvent judicieux car les immeubles ont généralement été bien entretenus.

Depuis le 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être annexé à la promesse de vente d’un logement. Il sera appliqué à la location et aux demandeurs de permis de construire à partir du 1er juillet 2007.

Pour tout savoir sur le Diagnotic de Performance Energétique (DPE), naviguez sur les dossiers ci-dessous : - Les étapes - En quoi consiste de DPE ? - L'étiquette Energie - Un diagnostic technique élargi Les étapes Novembre 2005 : le Premier ministre, Dominique de Villepin, annonce que le diagnostic de performance énergétique va devenir obligatoire l’année suivante. S’inscrivant dans le Plan Climat, il a pour but de renforcer les économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le domaine du bâtiment. Le bâtiment constitue, en effet, la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO²) en France, après les transports, avec une fâcheuse tendance à s’accroître depuis trois ans. Ce diagnostic concernera plus de deux millions de logements par an. 14 septembre 2006 : le décret fixant les dispositions relatives à l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique est adopté. Il est la transcription en droit français d'une des exigences de la Directive Européenne sur la Performance Energétique des Bâtiments de janvier 2002. 1er novembre 2006 : jusqu’alors, chaque promesse de vente ou acte authentique de vente devait être accompagné d’un diagnostic évaluant la présence d’amiante, de plomb et de termites. Désormais, il faudra y ajouter le diagnostic de performance énergétique. Cette mesure ne concerne, pour l’instant, que les ventes de bâtiments situés en métropole (un arrêté prochain étendra le diagnostic aux départements d'Outre-Mer). 600 000 à 800 000 diagnostics relatifs à la vente sont attendus chaque année. 1er juillet 2007 : à partir de cette date, le diagnostic de performance énergétique devra également être annexé à tout contrat de location et à toute livraison de bâtiment neuf. Le maître d’ouvrage d’une construction devra ainsi faire établir le diagnostic au plus tard à la réception des travaux. Dans le cas d’une location, le diagnostic sera établi aux frais du bailleur.

Vous avez un patrimoine ou bien vous souhaitez en construire un pour vous et vos enfants, vous souhaitez comprendre ce qu'est la défiscalisation ou encore vous allez hériter. Les dossiers ci-dessous s'adressent à vous et tentent de répondre à vos questions.

- La déficalisation Qu’elles soient Malraux, Demessine ou de Robien, les lois de défiscalisation dans l’immobilier sont légion. Dans l’ancien, le neuf, à la campagne, dans les centres historiques ou encore dans les Dom-Tom, le choix est large. Pour vous aider à rallier le bon étendard, voici une revue d’effectifs… - La loi Malraux Alors ministre de la Culture, André Malraux présente en 1962 une loi pour inciter la rénovation des bâtiments qui peuplent les centres anciens des villes. Le principe général est de permettre aux… - La loi Girardin Que ce soit à la Martinique, la Guadeloupe, la Réunion, la Guyane, à Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon ou en Nouvelle-Calédonie, vous pouvez construire ou acquérir des logements neufs tout en bénéficiant… - La loi Robien Instaurée en juillet 2003 en remplacement du dispositif Besson, la loi de Robien permet d'acquérir, à coûts réduits, un bien immobilier neuf destiné à la location. - La loi Borloo populaire A partir du 1er juillet 2006, le dispositif Borloo propose une défiscalisation importante pour tout achat d’un bien immobilier neuf destiné à la location. - Les droits de succession Lors d’une succession, vos droits ne sont pas les mêmes selon que vous soyez mariés ou pas. Pour y voir plus clair mais aussi pour connaître les avantages du Pacs, la réforme à venir, les abattements forfaitaires ou encore les taux d’imposition, voici quelques points essentiels. - Le démembrement de propriété Lors de la transmission d’un bien immobilier, vous pouvez avoir recours au démembrement de propriété. Vous désignerez alors un usufruitier qui pourra jouir du bien... - Le régime des plus-values Le régime des plus-values immobilières modifié est entré en vigueur le 1er janvier 2004. Un prélèvement proportionnel a remplacé l’imprimé joint à la déclaration annuelle des revenus. Sachez que de nombreux cas d’exonérations subsistent.

Cette rubrique vous aidera à découvrir toutes les méthodes de financement immobilier. vous pourrez aussi calculer vos possibilités d'emprunt et vos mensualités ainsi que comparer les différentes assurances de prêt.

- Trouver un crédit Bien choisir son crédit immobilier est primordial et peut vous faire économiser de l'argent sur les remboursements, grâce à un meilleur taux d'intérêt. Voici de quoi trouver chaussure à votre pied. - Les prêts aidés Prêt à taux 0, 1% logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt locatif intermédiaire, etc. L’aide en matière de prêt est multiple. Pour vous aider à y voir plus clair et vous permettre de choisir celle qui vous convient le mieux, voici ce qu’il faut savoir. - Les prêts relais Pratiquement un acquéreur sur deux vend son bien pour en acquérir un autre. Dans la majorité des cas, l’argent nécessaire à l’achat est immobilisé dans votre logement. Pour ne pas laisser passer votre chance, une solution : le prêt relais. - Calculer votre capacité d'endettement Renseignez vos revenus et vos charges pour connaître votre capacité d'endettement. En y ajoutant votre apport personnel, vous connaîtrez la valeur du logement que vous pouvez acheter. - Trouver le meilleur taux Comparez les taux des différentes banques - Comparer les assurances de prêt Bien choisir son assurance de prêt (assurance emprunteur) comme son assurance habitation peut s'avérer très utile en terme de couverture des risques comme d'économie.

Futur acquéreur, que ce soit pour investir ou pour habiter, vous souhaitez faire la meilleure affaire possible dans votre achat de bien immobilier. Cette rubrique va vous aider.

- Les différentes étapes de l'achat Vous venez de visiter l’appartement ou la villa de vos rêves. Votre décision est prise : « J’achète ! ». Commence alors une période de procédures qui vous mènera jusqu’à la remise des clefs. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les différentes étapes à respecter. - Impact du régime matrimonial Vous vivez en concubinage et vous souhaitez acheter ensemble votre résidence principale ? Voici un rapide tour d'horizon des différentes formules d'acquisition possibles pour vous aider à acquérir votre futur logement dans les meilleures conditions. - Acheter en SCI Vous souhaitez acquérir ou faire construire un logement à plusieurs, afin d’y habiter, de le louer ou de le mettre à disposition de vos associés ? La société civile immobilière (SCI) est peut être faite pour vous. Voilà un excellent outil de gestion du patrimoine qui s’expérimente à plusieurs. - Vente à la découpe Ces dernières années, nombre d’institutionnels ont décidé de vendre leurs immeubles. Jusqu’alors pas vraiment en faveur des locataires, une nouvelle loi adoptée en juin 2006 leur permet d’avoir, désormais, un droit de préemption sur les immeubles de plus de dix logements.

Le droit de l'immobilier a connu ces dernières années une évolution considérable dans le sens de la protection de l'acquéreur que l'on peut qualifier désormais de "consommateur immobilier". Recherche du plomb, de l'amiante, des termites, loi Carrez (sur le mesurage), loi SRU, autant de garanties apportées à l'acquéreur, autant de notions dont un vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien en vente en toute sécurité. Sommaire de la fiche : - La loi sur l'Amiante - La loi sur le Plomb - La loi sur les Termites - La loi Carrez - La loi SRU

AMIANTE Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. Cadre juridique Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997. Les biens immobiliers concernés Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement. Champ d'application Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980). Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996). Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997). Méthodologie Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux. En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation. Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés. TERMITES L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque. Cadre juridique Loi n° 99-471 du 18 juin 1999. Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000. Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire. Les biens immobiliers concernés Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises. En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé. Méthodologie L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites. PLOMB Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cadre juridique Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique. Les biens immobiliers concernés Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ". Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone. Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié. L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente. Méthodologie (préconisée) Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel. Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb. Ce tableau conduit aux remarques suivantes : - la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement. - La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues. - Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris. - Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur. Loi Carrez (du nom de son auteur, le député Carrez) Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur : - une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente. - Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente. Deux observations importantes : L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale). Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien. Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées. Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions. La loi dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) La loi du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001. Elle institue pour tout acquéreur immobilier un délai de réflexion ou un délai de rétractation de sept jours. La loi lui donne la possibilité de changer d'avis en cours de route pour le protéger contre tout achat impulsif, le protéger en quelque sorte contre lui-même.

Le droit de l'immobilier a connu ces dernières années une évolution considérable dans le sens de la protection de l'acquéreur que l'on peut qualifier désormais de "consommateur immobilier". Recherche du plomb, de l'amiante, des termites, loi Carrez (sur le mesurage), loi SRU, autant de garanties apportées à l'acquéreur, autant de notions dont un vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien en vente en toute sécurité. Sommaire de la fiche : - La loi sur l'Amiante - La loi sur le Plomb - La loi sur les Termites - La loi Carrez - La loi SRU

AMIANTE Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. Cadre juridique Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997. Les biens immobiliers concernés Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement. Champ d'application Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980). Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996). Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997). Méthodologie Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux. En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation. Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés. TERMITES L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque. Cadre juridique Loi n° 99-471 du 18 juin 1999. Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000. Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire. Les biens immobiliers concernés Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises. En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé. Méthodologie L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites. PLOMB Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures. Cadre juridique Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique. Les biens immobiliers concernés Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ". Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone. Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié. L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente. Méthodologie (préconisée) Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel. Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb. Ce tableau conduit aux remarques suivantes : - la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement. - La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues. - Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris. - Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur. Loi Carrez (du nom de son auteur, le député Carrez) Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur : - une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente. - Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente. Deux observations importantes : L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale). Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien. Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées. Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions. La loi dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbains) La loi du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001. Elle institue pour tout acquéreur immobilier un délai de réflexion ou un délai de rétractation de sept jours. La loi lui donne la possibilité de changer d'avis en cours de route pour le protéger contre tout achat impulsif, le protéger en quelque sorte contre lui-même.